Achat d’un bien immobilier à Paris

Votre rêve parisien devient réalité

En l’absence d’un service centralisant toutes les offres des quelque 3500 agences et de transparence sur les prix pratiqués, trouver le bien idéal à Paris est un réel défi. Les agences locales représentent traditionnellement les vendeurs, les acheteurs quant à eux sont généralement laissés sans représentation.

En réponse à ce manque de service, 56Paris travaille avec l’acquéreur en tant qu’agent de recherche mandaté. A ce titre, nous

  • gérons le processus de l’achat, de l’identification des biens à travers le marché, leur présélection,  jusqu’à l’acquisition du bien de votre choix,
  • attachons une importance toute particulière à ce que votre acquisition ne soit pas simplement un bien attractif correspondant à vos critères de recherche, mais aussi un bon investissement financier,
  • vous faisons profiter, tout au long du processus, de notre large réseau de professionnels: juristes, notaires, comptables, architectes, experts financiers, entrepreneurs et décorateurs. Ensemble, nous ferons tout pour rendre votre expérience d’achat efficace et agréable.

Le schéma chronologique ci-dessous montre un exemple de processus d’achat typique du marché parisien.

Quelle est la tendance actuelle du marché ?
Quels sont les diagnostics fournis avant l’achat ?
Est-ce que les surenchères existent?
Quels sont les frais de clôture dits « frais de notaire » ? Et qui les prend en charge ?
Qui prendra en charge la taxe foncière, et qui la taxe d’habitation ?
Quel est le montant de la taxe foncière ?
A quels paiements supplémentaires faut-il s’attendre lors de l’acte de vente ? Et qui paiera quoi ?
Quelle est la tendance actuelle du marché ?

Cliquez ici pour suivre les dernières tendances du marché actuel (uniquement en anglais pour le moment).

Quels sont les diagnostics fournis avant l’achat ?

Pour vendre un bien en France, le vendeur est tenu de fournir les résultats des 8 diagnostics suivants:

  • Loi Carrez
  • Présence et/ou absence de plomb, d’amiante ou de parasites
  • Etat de l’installation électrique
  • Etat de l’installation de gaz naturel
  • Diagnostics de Performance Energétique
  • Etat des risques naturels / environnementaux (ERNMT)

Ces inspections sont délivrées à titre informatif: le vendeur a l’obligation d’informer l’acheteur au moment de la promesse de vente, mais il n’a aucune obligation de corriger les problèmes qui peuvent être révélés.

Les diagnostics sont réalisés par des géomètres experts agréés. Si les résultats fournis se révèlent être incorrects, vous pourrez demander réparation à la société engagée.

Afin de prendre une décision éclairée sur l’achat de votre propriété, ces inspections doivent être lues et comprises en parallèle avec les procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales des copropriétaires.

Est-ce que les surenchères existent?

Il existe deux cas de figure:

Quand un bien est vendu par une agence, la surenchère n’est pas possible. Dans ce cas, le prix demandé est contractuellement défini comme étant le prix maximum. Dès qu’une offre est faite à ce prix (sans clause suspensive de prêt), l’offre est acceptée d’office, éliminant ainsi toute possibilité de surenchère.

Quand un bien est vendu « entre particuliers », l’acceptation de l’offre n’est soumise à aucun règlement, le propriétaire est libre de conclure la vente avec les personnes et aux conditions de son choix, ce qui ouvre la voie à la surenchère. Ceci prouve le contraire de l’opinion largement répandue que vous pouvez davantage «faire une bonne affaire» si vous achetez sans l’intervention d’une agence.

Quels sont les frais de clôture dits « frais de notaire » ? Et qui les prend en charge ?

Les frais de clôture généralement appelés frais « de notaires » sont traditionnellement payés par l’acheteur. L’acheteur doit s’attendre à payer des droits et taxes d’environ 7,7% du prix d’achat qui se répartissent à peu près comme ci-dessous:

  • Droits de mutation : environ 5,8% à Paris.
  • Frais divers calculés selon les documents et les recherches effectués et examinés par le notaire afin de rédiger l’acte de vente. Ils représentent généralement moins de 700 €. Si l’acheteur achète à l’aide d’un emprunt bancaire, ce montant est légèrement plus élevé.
  • Les émoluments de notaire s’élèvent à environ 1,33% du prix de vente.
Qui prendra en charge la taxe foncière, et qui la taxe d’habitation ?

Les taxes dites « foncière » et « d’habitation » sont toutes deux redevables par la personne habitant/possédant le bien au 1er janvier de l’année en cours. Mais alors que la taxe d’habitation est intégralement payable par la personne qui habite dans le bien à cette date (propriétaire ou locataire), la taxe foncière sera entièrement réglée par le vendeur. Au moment de la vente, l’acquéreur restituera à ce dernier le montant au pro-rata temporis entre la date de la vente et la fin de l’année. Ce n’est que l’année suivant la vente que l’impôt foncier sera adressé directement au nouveau propriétaire du bien.

Quel est le montant de la taxe foncière ?

Le montant de l’impôt foncier dépend d’un certain nombre de facteurs, tels que la valeur locative moyenne et un indice défini individuellement pour chaque arrondissement. En règle générale, le montant se situe entre 10 € – 20 € par m2 en fonction de la taille de votre propriété, à savoir que plus le bien est grand et moins le montant par m2 est élevé. La taxe d’habitation dépend d’un certain nombre de critères (taille, quartier, mais aussi nombre de personnes vivant dans la propriété et le revenu global du ménage), et peut donc varier d’un occupant à l’autre. Cependant, sa valeur est plus ou moins comparable au montant de la taxe foncière.

A quels paiements supplémentaires faut-il s’attendre lors de l’acte de vente ? Et qui paiera quoi ?

Lors de l’acte de vente, en plus du prix du bien et les frais d’agence, le notaire établira une comptabilité précise de toutes les taxes et charges dues par le vendeur et l’acheteur en fonction de leur pro-rata temporis respectif de propriétaire :

  • Les charges d’immeuble du trimestre en cours seront réconciliées entre les deux parties en fonction de ce qui a été payé ou est encore dû. En d’autres termes, si le vendeur a déjà payé les charges d’immeuble du trimestre en cours, l’acheteur lui remboursera sa quote-part calculée sur le nombre de jours restants sur ce trimestre. Si le vendeur a manqué à payer les charges d’immeuble, le montant dû sera directement déduit du prix d’achat et payé au syndic de l’immeuble, de sorte que l’acheteur commence par un compte équilibré. Si l’acte de vente se passe exactement à la fin du trimestre, l’acheteur paiera les prochaines charges directement au syndic de l’immeuble.
  • Le fonds de roulement n’est généralement pas bien plus que quelques centaines d’euros en fonction de la taille de la propriété. Dans la plupart des cas, le syndic conserve le fonds de roulement du vendeur, de sorte que l’acheteur rembourse le vendeur du montant équivalent au moment de la signature. Certains syndics préfèrent rembourser le vendeur et demandent ensuite à l’acheteur de leur verser le fond de roulement.
  • Les taxes de propriété dites taxe « foncière » et « d’habitation » sont toutes deux redevables par la personne habitant/possédant le bien au 1er janvier de l’année en cours. Mais alors que la taxe d’habitation est intégralement payable par la personne qui habite dans le bien à cette date (propriétaire ou locataire), la taxe foncière sera entièrement réglée par le vendeur. Au moment de la vente, l’acquéreur restituera à ce dernier le montant au pro-rata temporis entre la date de la vente et la fin de l’année. Ce n’est que l’année suivant la vente que l’impôt foncier sera adressé directement au nouveau propriétaire du bien.

Voilà les réponses à quelques questions seulement.
Si vous souhaitez avoir plus d’informations et recevoir notre ‘Guide d’Achat d’Appartement à Paris’, merci de nous contacter.

Chronologie habituelle d’un processus d’achat facilité par 56Paris

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Étape 1: Préparation

  • Détermination du budget global (prix d’acquisition, frais de clôture, rénovations éventuelles)
  • Obtention, le cas échéant, d’un accord de principe de prêt par votre banque
  • Définition de vos critères de recherches, notamment l’emplacement, la taille, les caractéristiques principales et le prix maximal

Étape 2: Recherche

  • Identification des biens immobiliers correspondants aux critères de recherche (sélection personnalisée sur la base des offres  des quelque 3500 agences Parisiennes)
  • Coordination du planning des visites avec les différentes agences
  • Évaluation du potentiel d’investissement
  • Étude de faisabilité des travaux de rénovation souhaités

Etape 3: Négociation et offre

  • Estimation objective de la valeur de marché du bien choisi
  • Recommandation d’un prix d’achat maximum en accord avec la valeur de marché
  • Négociation du prix avec l’agent du vendeur
  • Présentation de l’offre de manière à ce qu’elle soit retenue plutôt que d’autres offres concurrentes

Etape 4: Avant tout engagement financier

  • Désignation d’un notaire en vue de la rédaction de la promesse de vente
  • Échange d’informations avec le notaire
  • Transfert du dépôt de garantie (5 ou 10% selon les cas) majoré des frais d’inscription (environ 300 €) par l’acquéreur vers le compte séquestre du notaire
  • Collecte et analyse des documents relatifs à l’immeuble (règlement de copropriété d’origine et mise-à-jours, procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales des copropriétaires, diagnostics, dernier relevé de charges, carnet d’entretien et autres documents requis par la loi)
  • Lecture et explication du contrat de promesse de vente dans son intégralité avant signature

Étape 5: La promesse de vente unilatérale

  • Signature de la promesse de vente en personne ou par procuration
  • Ecoulement de la période de rétractation: la loi française de protection des consommateurs permet à l’acquéreur de se rétracter de son intention d’achat durant les 10 jours suivant la réception de la promesse de vente signée et de récupérer l’intégralité du dépôt de garantie payé. En cas de rétractation après cette date, l’acquéreur perd ce dépôt de garantie.

Etape 6: Entre l'avant-contrat et l’acte de vente

  • Acheminement et finalisation de la demande de prêt immobilier le cas échéant. Cela prend environ 6 à 8 semaines à compter de la signature de la promesse de vente.
  • Transfert du solde de l’acquisition sur le compte séquestre du notaire
  • Mise en contact avec les professionnels en charge de la rénovation
  • Participation à l’assemblée générale des copropriétaires si celle-ci a lieu entre la signature de la promesse et l’acte authentique
  • Souscription d’une assurance d’habitation auprès d’une compagnie d’assurance
  • Mise à disponibilité du relevé d’identité bancaire pour permettre le prélèvement automatique des charges d’immeubles, téléphone, gaz et électricité

Etape 7: L’acte de vente

  • Coordination de la visite du bien acheté et ses annexes avant signature pour s’assurer qu’ils ne soient pas détériorés et qu’ils ne contiennent que les meubles inclus dans la vente
  • Signature de l’acte de vente en personne ou par procuration
  • Explication du prorata effectué par le notaire entre le vendeur et l’acheteur (charges d’immeuble, taxe foncière)
  • Réception des clés et de l’attestation de propriété

Etape 8: Après la vente

  • Transfert des contrats d’électricité, gaz, téléphone et internet au nouveaux propriétaires et mise en place du prélèvement automatique
  • Présentation de nos services de conciergerie: supervision des travaux de rénovations, visites régulières etc.. (pour plus d’informations, cliquez ici)
  • Réception de la copie certifiée du titre de propriété enregistré, plus remboursement de tout excédant payé (environ 6 mois après la clôture). L’original sera archivé par le notaire.
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